因为很多的企业负责人是第一次面对拆迁,所以,不了解企业拆迁中该如何补偿,又因企业拆迁补偿涉及法律法规、企业资产及经营、谈判等因素,极容易造成企业失去部分补偿的结局,因此,我们请到了北京英淇律师事务所的吴德志律师给大家讲一下企业拆迁的相关问题。

  吴德志律师:企业拆迁,其实不是一个法律规定的法律术语,是老百姓根据被拆迁/被征收房屋的使用用途而作出的定义。企业房产为企业本身所有或租赁,意味着企业在拆迁中的法律地位,同时也对补偿有着至关重要的影响。

  我国涉及到企业拆迁的法律法规只有《国有土地上房屋征收与补偿条例》(下称条例)和《土地管理法》(下称管理法)。根据《条例》和《管理法》中的相关规定和结合实际案例来看,企业的补偿主要包括以下五个方面:

  房产、建筑物及土地的补偿

  若企业用房为租赁的,那么,对于房产的补偿应该属于房屋所有权人的;若企业用房为企业本身的,那么,该房产的补偿应该属于企业。

  企业的经营性用房补偿,一般是房产证上记载的面积为准,但价值多与少,是需要评估机构综合很多因素评定。现实中,评估报告中关于房屋补偿的数额总是偏低,此时,被拆迁人就需要结合房屋的基本情况,根据法律规定,急时启动法律程序。

  企业的土地补偿,《条例》和《管理法》对于土地使用权没到期征收的情形,没有明确规定,而实践中,拆迁方/征收方常将土地与房屋、建筑物计算在一起的方式,核算出企业关于房产的补偿总额。

  设备设施的补偿。

  设备的补偿是一种不可移动设备,在搬迁时产生耗损的补偿,此项补偿通常是按照折旧、市场价格来综合判断具体的补偿数额。另一方面是对可移动设备的搬迁费、安装费、调试费、运输费等费用的补偿,一般企业搬迁时,都会遇到上述费用。一旦双方发生争议,就要尽早的找专业拆迁律师提供帮助。

  停产停业损失。

  停产停业的损失一般参照企业之前的经营情况而确定补偿数额,由于每个企业经营范围、利润等不同,所带来的损失也不同,此时,则要需要专业人士帮助核定企业的经营损失。而中小型企业,可能因当地的政策不需要纳税,或者没有办理税务登记证等情况,在与拆迁方或征收方协商此项补偿时,往往会产生巨大的分歧,此时,就要通过专业拆迁律师来运用不同的诉讼及谈判技巧为企业争取补偿。

  人员遣散、离职和安置补偿费用。

  包括企业停工期间的人员社保和工资、员工解除合同的经济补偿等,这些都可以争取。

  搬迁奖励和其他的费用。

  搬迁奖励则是由当地的征收、拆迁政策制定的,法律上没有明确的规定,其中涉及的搬迁补助费、临时安置费及装修装潢损失等补偿费,就需根据自身基本情况与政策,综合判断,在此不多说。

  那么,最后一个问题,律师接受企业委托后,应该如何争取到合理的补偿,这是一个非常复杂的问题,专业的拆迁律师一般会根据企业提供的详细材料,制定初步相应的解决方案,再进行深入调查后,结合之前的案件解决方案进行调整,此过程可能涉及行政复议、行政诉讼等手段,所以,这也正是企业当事人无法解决的。

  正所谓“企业拆迁,重于泰山”,正如文章开头所提到的,企业拆迁很有可能让企业可能让企业利益受损,因此,企业遇到拆迁时,咨询专业拆迁律师极为重要。