很多的企业经营人遇到拆迁时,很有可能因土地租赁权纠纷导致无法获得其补偿,那么,土地使用权为租赁或不明确等情况,存在哪些风险?该如何解决?今天,我们请到北京英淇律师事务所的吴德志律师给我们讲解一下相关问题。

  吴德志律师:现实中,因拆迁而引发的土地使用权纠纷十分复杂,主要有以下几种形式:

  1、签订集体土地租赁或承包合同。首先,签订合同时,审查对方是否有权利将土地出租或承包;其次,拆迁时一方不认定其法律效力。这种情况下,需注意租赁和承包的法律规定最高年限;最后,是对于新建厂房拆迁的补偿、拆迁的利益分配等约定。

  现实中,一方惯用与企业承租人签订的土地租赁合同内容及其他问题,主张企业无法获得拆迁补偿,所以,作为企业承租人,需严格审查租赁合同,以免权利受损。需要注意的是,若存在企业在集体土地上新建厂房、未签订承租合同或一年一签承租合同等情况,则补偿并非完全没有,吴德志律师就曾为租赁合同到期的企业承租人获得了合理的拆迁补偿。

  2、拍卖或买断集体企业。采取买断的形式,通常会认定为集体企业及所属土地一块买断的集体所有制财产,表面上可能签订关于集体企业的经营权的协议,但实际上确是一次性买断土地使用权和地上附着物的本质。

  这里要特别说明,集体企业改制的时间都比较久远,遇到拆迁时,则要参考当时的集体企业改制的相关政策文件,这对于被拆迁人的认定及补偿,是十分重要的。

  3、买卖或拍卖国有企业。对于国有资产的流转,除了要签订好合同之外,其买卖合同还需要备案,否则,买受人可能就要面临一场买卖合同效力的官司。若通过法院拍卖获得土地所有权,则相对简单。

  根据我的办案经验,对企业经营人而言,土地使用权的补偿是较为重要的补偿,其在整体补偿中所占的比例较高,在总体补偿的40%以上,但是这不是准确的数字,会根据企业的实际情况,进行适当的调整比例。